초보부동산투자자분들은 관심은 있지만, 막상 시작하려고 생각해보면, 언제 어디서부터 어떻게 시작해야 할지 막막한 초보 투자자분들이 많습니다. 저도 마찬가지였고, 그로 인해 제대로 된 시기를 놓쳐서 후회를 했던 경험도 많이 있습니다. 실제로 투자를 잘못 진행해서 손해를 입었던 경우도 많았고요. 그래서 그런 분들에게 조금이라도 도움이 되기 위해서 앞으로 글을 써보려고 합니다.

많은 분들이 초보부동산투자를 시작할 때 가장 앞서서 주저하게 되는 부분은 감히 예상하건데,

“혹시나 내가 잘못된 선택을 해서 큰 손해를 보지는 않을까? “
“지금이 부동산투자에 있어서 안 좋은 시기는 아닐까?”
“지금 내가 알아보고 있는 지역이 앞으로 유망하지 않은 지역은 아닐까?”

우선, 이 정도 외에도 다른 주저하게 되는 요인들은 당연히 많으리라고 생각합니다. 특히 아파트와 같은 부동산의 경우에는 내가 팔고 싶다고 해서 바로바로 팔리는 것이 아니고, 보유하게 됨으로서 생기는 비용들이 많을 수도 있기에, 만약 팔리지 않고, 계속 가지고 있어야 되는 상황에 빠지게 되면, 매우 난처한 입장에 처해질 수 있는 것이 현실이기도 합니다.

그렇기에 이런저런 고민이 드는 것도 당연한 일이죠. 그러나 성공적인 투자를 위해 반드시 알아야 할 기본 개념만 잘 익혀두면, 첫걸음을 더 보다 쉽게 내딛을 수 있지 않을까 생각합니다. 그래서 앞으로 하나씩 하나씩 알아보고 같이 헤쳐나가 보고자 합니다.

1. 부동산 시장의 기본 이해

1-1. 부동산투자의 목적 이해하기

: 부동산 투자는 단순히 매매 가격 차익만을 노리는 것이 아닙니다. 어떤 사람들은 실제로 거주하기 위해서 앞으로 10년 정도를 거주할 목적으로 구매하는 경우도 있을 것이고, 실제 거주랑은 상관없이 갭투자를 하면서 일정 기간만 보유하고 판매할 목적으로 구매하는 경우도 있을 것입니다. 또 그 사이의 경우로 일정기간 거주를 할 생각은 있는데, 언제든지 기회가 좋으면 팔고 그 동안 모은 자금을 붙여서 상급지로 이동하려는 경우도 있을 수 있겠죠.

1-2. 부동산거래에 영향을 끼치는 요인들

: 시장은 지역, 공급과 수요, 정부 정책 등 여러 요인에 의해 끊임없이 변동합니다. 하나하나 다 열거해드릴 수는 없겠지만, 실생활에서 연관이 깊은 예들을 들어보겠습니다.

1) 지역 선택에 있어서 직장과 학군의 영향

직장과의 거리나 생활 편의성이 높은 지역은 꾸준히 높은 수요를 유지하며 가격 상승 가능성이 큽니다. 또한 같은 맥락에서 자녀가 있는 가정은 자녀의 학교가 중요해서 소위 말하는 ‘초품아(초등학교를 품은 아파트)’를 선호할 수도 있죠.

2) 공급과 수요, 정부 정책의 영향

특정 지역의 아파트 가격에는 또한 여러 가지 요인들이 작용할 수 있는데, 재건축과 신축아파트의 공급량과 지역 인구유입상황도 아파트의 공급과 수요를 결정하는 주요 요인일 수 있습니다. 정부정책도 예를 들어 아파트 공급을 늘려서 건설경기를 활성화 시키려고 하면 이 정부 정책에서도 영향을 받을 수 있겠죠.

실천 팁 1: “내가 살고 싶은 집”이 아닌 “다른 사람들이 살고 싶어 할 집”을 찾는 기준으로 매물을 선택하세요.

2. 투자 목적 설정하기

일반적으로 부동산 투자에는 여러 가지 목적이 있습니다. 각각을 한 번 알아보겠습니다.

1) 수익형 투자

월세 수익을 얻기 위한 부동산투자라고 할 수 있습니다. 가장 많은 예로 일반상가에 대한 투자를 들 수 있겠죠?? 다만, 초보부동산투자의 경우에는 자금적인 부분과 물건을 바라보는 시각에 대한 부분이 모두 부족한 부분이 많을 수 있기 때문에 당장에 이런 부분에 관심을 가지기보다는 초보부동산투자의 경우에는 나중을 위해 ‘이런 것이 있다.’ 이 정도로만 알고 넘어가면 좋을 거 같습니다.

2) 매매형 투자

가장 이해하기 쉽고 실생활에서 많이 보이는 방법이 아닐까 싶습니다. 그 얘기는 초보부동산투자의 경우에 가장 접근하지 쉬운 방향이지 않을까 생각이 되는데요. 이 방법의 가장 큰 목표는 ‘시세 차익을 노리는 방법’이라고 할 수 있겠습니다. 예를 들어 호재가 있는 지역의 물건을 사서 가격이 오르는 걸 기다렸다가 그 오른 가격에 팔고 그 시세 차익을 얻는 거죠.

3) 복합형 투자

위의 투자 유형의 중간지점이라고 볼 수 있겠습니다. 쉽게 얘기하면 시세차익을 위해 호재가 있는 지역의 오피스텔이나 상가를 매입해서 시세차익을 보면서 월세수익을 함께 추구하는 방법이라고 할 수 있겠죠?? 다만, 지금 초보부동산투자 단계에서는 접근하기 어려울 수 있으니 나중에 알아보는 것으로 하고 지금은 패스하시죠^^

실천 팁 2: 본인이 생각하는 투자 목적을 설정한 후, 예상 투자금과 목표 수익률을 간단히 계산해 보세요. 이 과정에서 리스크를 계산해보고 감당 가능한지 미리 체크할 수 있습니다.

3. 자금 계획과 대출 이해하기

아무리 좋은 물건이라도 살 수 없다면 ‘빛좋은 개살구’이지 않을까요?? 그렇기 때문에 초보부동산투자를 하려면 자금 마련이 필수입니다.
다만, 솔직히 말해서 자기자본만으로 부동산을 사고 파는 사람들은 당연히 많지 않습니다. 그래서 본인이 가지고 있는 가용자금뿐 아니라 금융권을 통한 대출을 받아서 일정 부분 충당하는 것도 중요한 역할을 할 수 있는데요,
그렇지만 주의해야 될 점은 대출은 레버리지 효과를 통해 투자 수익을 높이는 데 도움을 줄 수 있지만, 과도한 대출은 위험을 키울 수 있습니다. 그렇기 때문에 본인이 감당할 수 있는 정도의 금액을 대출하는 것도 매우 중요하다고 볼 수 있습니다.

실천 팁 3: “대출이자”가 아닌 “현금흐름”을 기준으로 대출 상환 계획을 세우세요. 예상 월 수입에서 대출 이자와 원금을 빼고도 여유가 있어야 합니다. 만약 이자를 감당하지 못 할 정도로 대출을 일으킨다면, 본인이 원치 않는 시기에 본인이 원치 않는 방법으로 처분해야 되는 불상사가 생길 수 있기 때문입니다.

4. 초보부동산투자자를 위한 소소한 팁

부동산 투자는 복잡한 과정처럼 보이지만, 작은 것부터 차근차근 시작하면 큰 부담을 덜 수 있습니다. 물론 아무리 쉽게 설명해드리려고 해도 실제로 부동산 공인중개사 사무소에 앉아서 몇 억씩 오고가는 계약서를 읽고 있다면, 괜시리 손에 땀이 나고 ‘내가 제대로 하고 있는 게 맞을까.’ ‘지금이라도 포기를 해야되는 것이 아닐까.’ 이런 식의 고민들이 도장을 찍는 그 순간까지도 지속적으로 머리 속을 맴돌 것입니다.
어떻게 지금에도 이렇게 세세하게 잘 쓸 수 있는지 궁금하신가요?? 저는 아직도 초보부동산투자의 범주에 속해있지 않을까 싶을 정도로 아직도 저렇게 생각이 들곤 한답니다..ㅎㅎ 물론 제 성격이 돌다리도 두 번 세 번 두들겨 보는 성격이라서 더 해당할 수 있을지만요..ㅎㅎ
그래서 처음부터 큰 욕심을 내지는 마시고, 하나하나씩 단계를 밟아가시는 걸 추천드립니다. 그래서 우선 가장 기본적인 단계에 대해서 말씀을 드려보려고 합니다.

1) 지역 조사부터 시작

내가 잘 아는 동네나 자주 가는 지역부터 시작하세요. 익숙한 곳일수록 데이터를 이해하기 쉽습니다. 왜 이 곳에 위치한 물건은 가격이 오르는데, 그 바로 옆의 물건은 가격변동이 미비하다면 외지인들은 놓치기 쉬운 세세한 부분들을 본인이 잘 아는 동네라면 의외의 요인들을 알고 있을 수 있기 때문입니다.

2) 정보는 꾸준히 습득

최신 부동산 정책과 관련 세금을 파악해보세요. 이를 통해 불필요한 비용을 줄일 수 있습니다. 이는 부동산경기가 좋은 시점이나 좋지 않은 시점이나 항상 신경을 세우고 레이더를 작동하고 있어야 합니다. 아는 지인 중에 평소에 부동산투자에 관심이 많았을 때는 부동산경기가 좋지 않아서 재미를 보지 못 하다가 다른 관심사에 한눈을 판 그 시기부터 부동산경기가 확 좋아져서 후회를 하신 경우도 봤기 때문입니다. 그 동안 준비한 게 아깝잖아요..ㅎ

5. 결론

첫 글이니 장황한 결론을 내기보다는 전반적인 조언 정도로 마무리해보려고 합니다. 부동산 투자는 장기적인 관점과 철저한 준비가 중요합니다. 초보투자자로서 기본 개념과 시장 이해를 바탕으로 준비한다면, 안정적이고 성공적인 첫 투자를 시작할 수 있을 것입니다. 혼자 고민이 많다면 전문가와 상담해보는 것도 좋은 방법입니다. 부동산 투자라는 여정에 필요한 지식과 자신감을 이 글로 조금이라도 얻으셨길 바랍니다!